登記簿を取ったら、知らない抵当権が付いていた｜慌てる前に確認したい5つのこと【司法書士が解説】

2026年9月21日

売却や相続、あるいは融資の相談をきっかけに、登記簿（正式には登記事項証明書）を取ってみたら、まったく身に覚えのない抵当権が付いていた――。

「自分は借金をしていないのに、なぜ？」「誰かが勝手に付けたのでは？」と、不安になるのは当然です。

結論から言うと、多くの場合は「過去の借入の抹消漏れ」や「前の所有者・亡くなったご家族の担保が残っているだけ」で、事件性のあるケースはまれです。ただし、放っておくと売却も融資もスムーズに進まなくなります。

この記事では、登記の現場でよくある原因と、確認の順序、抹消までの道筋を整理します。

この記事のポイント

登記簿に抵当権があっても、いま借金がある証明にはならない
まず乙区の「いつ・誰が・誰に対して」を読み解く
原因の大半は抹消漏れ・前所有者・相続。名前が違うだけのケースもある
古い抵当権には単独で抹消できる特例がある（令和5年4月に拡充）
自己判断で進めず、司法書士や弁護士に早めに相談を

まず落ち着いて：抵当権の登記＝いま借金がある、ではない

抵当権とは、お金を貸した人（債権者）が、返済されなかったときに不動産を競売にかけて回収できる権利です。

大切なのは、抵当権は「貸したお金（被担保債権）」にくっついている権利だという点です。借金が完済されれば、抵当権も実体としては消えます。ところが、登記は自動では消えません。抹消の登記を申請しない限り、登記簿には残り続けます。

つまり「登記が残っている」ことと「いま債務がある」ことは別の話です。ただし、登記が残っている限り、第三者から見ると「担保が付いた不動産」です。売却や借り換えの場面では、抹消しないと先へ進めないのが通常です。

STEP1：登記事項証明書の「乙区」を読む

登記事項証明書は、大きく「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」に分かれます。甲区は所有権に関すること、乙区は所有権以外の権利（抵当権など）です。抵当権は乙区に載っています。

乙区を見るときは、次のポイントを確認します。

項目	見るポイント
登記の目的	「抵当権設定」か「根抵当権設定」か。「抵当権移転」などが付いていないか
受付年月日・原因	いつ設定されたか。自分が所有権を取得した日（甲区）より前か後か
債権額（極度額）	設定当時の金額。現在の残高ではない。根抵当権は「極度額」
債務者	誰が借りたことになっているか（自分／前所有者／親族／会社など）
抵当権者	誰が貸したか。金融機関か、保証会社か、個人か
下線の有無	下線があれば抹消済み。下線のない記載が現在も有効
共同担保目録	他にどの不動産が一緒に担保に入っているか

特に「受付年月日」と「債務者」の2つで、原因の見当がかなり付きます。受付日が自分の取得より前なら前所有者の時代のもの、債務者が親の名前なら相続の絡みが疑われる、といった具合です。

STEP2：「知らない抵当権」の正体・よくある7パターン

① 前所有者の住宅ローンの抹消漏れ

中古の不動産を買った場合、通常は決済の場で、売主のローン完済、抵当権の抹消、所有権の移転を同時に進めます。ところが何らかの事情で抹消が行われないまま残ってしまうことがあります。買主本人は気づかないまま、数年後に別の手続きで発覚するパターンです。

② 自分や家族が過去に完済したのに、抹消していなかった

ローンを完済すると、金融機関から抹消に必要な書類が届きます。しかし、それを使って申請するかどうかは所有者次第です。書類を放置したまま忘れてしまった、紛失した、というケースは意外と多くあります。

③ 相続した不動産に、亡くなった方の担保が残っている

被相続人が生前に事業資金や住宅ローンで設定した抵当権が、そのまま残っている場合です。団体信用生命保険などで債務が完済されていても、登記の抹消までは自動で行われません。

④ 名前が違うだけで、実は昔の取引先だった

金融機関の合併や商号変更、あるいは保証会社が代位弁済して抵当権が移った場合、乙区には見慣れない会社名が載ります。「抵当権移転（原因：代位弁済）」といった記載があれば、このパターンを疑います。

⑤ 根抵当権（極度額の記載）

「債権額」ではなく「極度額」と書かれていれば根抵当権です。事業の継続的な取引の担保として使われることが多く、債務者が会社や前所有者の事業になっていることもあります。元本が確定しているかどうかで扱いが変わるため、読み解きには注意が必要です。

⑥ 何十年も前の古い抵当権（休眠担保権）

明治から昭和初期に設定された抵当権が、農地や先祖代々の土地に残っているケースです。抵当権者が農業会や信用組合など、すでに解散・合併した法人になっていることもあります。債権額が数十円、数百円という古い時代のものも珍しくありません。

⑦ まれに：本当に誰も知らない

関係者に確認しても誰も心当たりがない場合は、登記申請書と添付書類の閲覧で経緯を調べます。抵当権の設定には、通常、所有者側の書類（登記識別情報や印鑑証明書など）が必要なので、無関係な第三者が勝手に付けることは通常は困難です。それでも不審な点があれば、弁護士や警察への相談も視野に入れます。

STEP3：誰に、何を確認するか

抵当権者が現存する金融機関の場合：債務が残っているか、完済済みかを問い合わせます。債務者本人でない場合、委任状や同意書を求められることもあります。
前所有者が関係する場合：売買を仲介した不動産会社、売買契約書、決済に立ち会った司法書士に当たると、経緯が分かることがあります。
相続の場合：亡くなった方宛ての金融機関からの郵便物や通帳の引き落としを確認し、金融機関に残高や完済の有無を問い合わせます。
それでも分からない場合：登記申請書・添付書類の閲覧を検討します。閲覧には「正当な理由」が必要で、手数料もかかります。

STEP4：ケース別・抹消までの道筋

A．抵当権者が存在し、完済済みの場合（通常の抹消）

抵当権の抹消登記は、原則として所有者（登記権利者）と抵当権者（登記義務者）が共同で申請します。金融機関から解除証書などの書類を受け取り、法務局に申請します。

登録免許税は不動産1個につき1,000円です。土地と建物があれば2個分、抵当権が複数あればその数だけ必要です。

B．債務が実際に残っている場合

返済・借り換え・売却代金での完済などを検討します。あまりに古い債務であれば消滅時効が問題になり得ますが、時効は期間が過ぎただけで自動的に効力が生じるものではなく、援用（主張）が必要です。争いになりそうな場合は弁護士に相談してください。

C．抵当権者の所在が分からない・応じてもらえない場合

共同申請ができないときに、所有者が単独で抹消できる特例がいくつか用意されています。

公示催告・除権決定：抵当権者の所在が知れない場合に、裁判所で公示催告を行い、除権決定を得て単独申請します（不動産登記法70条1項・2項）。ただし、債権が消滅していることの証明が必要で、古い案件では立証のハードルが高いのが実情です。
弁済期から20年経過＋供託：所在が知れない場合で、弁済期から20年を経過し、元本・利息・損害金の全額を供託したときは単独で申請できます（同法70条3項後段）。古い抵当権では、金額が小さく供託額が数千円で済むこともあります。
解散した法人の抵当権（令和5年4月1日施行）：抵当権者が解散した法人で、清算人の所在も調査してなお分からず、弁済期から30年、かつ解散から30年が経過しているときは、供託も裁判所の手続きも不要で、単独で抹消を申請できます（同法70条の2）。
判決による抹消：所在は分かるが協力してもらえない場合は、抹消登記手続を求める訴えを起こし、判決を得て単独で申請する方法もあります。

いずれも要件が細かく、調査報告書の作成や必要書類の準備が必要です。法務局ごとに運用が異なる点もあるため、専門家と進めるのが確実です。