相続した不動産の固定資産税は誰が払う？納税義務者とケース別の支払いルールを司法書士が解説

2026年9月21日

親御さんが亡くなり、実家や土地を相続することになったとき、意外と早く悩むのが「固定資産税の納付書が届いたけれど、誰が払うの？」という問題です。

まだ遺産分割の話し合いが終わっていない、相続登記（名義変更）もしていない――そんな状態でも、固定資産税は毎年やってきます。この記事では、相続した不動産の固定資産税を誰が、いつの分から負担するのかを、実務の視点から整理します。

結論：相続人が負担する。ただし「いつ亡くなったか」で整理が変わる

先に結論をまとめると、次のとおりです。

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の所有者に課税される
所有者が亡くなった場合、相続人が納税義務を負う（相続登記が済んでいなくても同じ）
相続人が複数いる場合は、全員が連帯して納税する義務を負う
実際には、市区町村に届け出た「相続人代表者」宛てに納付書が送られるのが一般的

そもそも固定資産税は「誰に」課税される？

固定資産税は、毎年1月1日時点で、固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます。土地・家屋の場合は、原則として登記簿上の所有者がこれにあたります。

ここで大切なのは、「1月1日時点」で判断されるという点です。年の途中で所有者が変わっても、その年度の税額が日割りで分けられることはありません。

また、固定資産税は「登記簿上の所有者」に課税するのが原則（台帳課税主義）です。ただし、登記簿上の所有者が亡くなっている場合は、その不動産を「現に所有している者」（通常は相続人）が納税義務者になります。

相続が発生した場合の納税義務者【ケース別】

所有者が亡くなったタイミングによって、考え方が少し変わります。

亡くなった時期	その年度の納税義務者	実際に払う人
1月1日より前に死亡（例：前年の12月に死亡）	1月1日時点で現に所有している人（＝相続人）	相続人（相続人代表者宛てに納付書が届く）
1月1日以後に死亡（例：3月に死亡）	1月1日時点の所有者である亡くなった方	納税義務を承継した相続人

どちらの場合も、最終的に負担するのは相続人です。1月1日以後に亡くなった場合、その年度の納付書は亡くなった方の名前のまま届くことが多いですが、これは相続人が納税義務を引き継ぐためで、放置してよいわけではありません。

相続登記をしていなくても税金は課税される

「まだ名義変更をしていないから、自分には関係ない」というのは誤解です。固定資産税は登記の有無にかかわらず、現に所有している相続人が納めることになります。

相続人が複数いる場合はどうなる？

兄弟姉妹など、相続人が複数いる場合は次のように考えます。

遺産分割が終わるまで：不動産は相続人全員の共有状態。納税義務も全員が連帯して負う
遺産分割が成立した後：不動産を取得した人が納税義務者になる

納付書は通常、相続人の中から選んだ代表者1名宛てに送付されます。市区町村から「相続人代表者指定届」の提出を求められることがあるので、届いたら早めに対応しましょう。

なお、代表者が全額を立て替えて納付した場合、他の相続人との間で負担割合をどうするかは相続人同士の話し合いになります。後々のトラブルを防ぐため、誰がいくら負担するかは書面や連絡履歴に残しておくと安心です。

なお、相続人が誰もいない場合や、相続人全員が相続放棄をした場合は、相続財産（法人）を管理する相続財産清算人に対して納税通知書が送付される扱いになります。

相続登記をしていないと何が困る？

登記名義が亡くなった方のままでも、市区町村は「現に所有している人」を調べて課税します。令和2年度の税制改正により、登記簿上の所有者が死亡して相続登記がされるまでの間、市区町村は条例の定めるところにより、現所有者（相続人等）に氏名・住所などを申告させることができるようになりました（現所有者の申告制度）。多くの自治体で「相続人代表者指定届兼固定資産現所有者申告書」といった名称の様式が用意されています。

ただし、この申告は納税義務者を特定するための手続きであり、相続登記や遺産分割、相続税の申告に代わるものではありません。

また、2024年（令和6年）4月1日から相続登記が義務化されています。相続（遺言を含む）で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

義務化前に相続した不動産も対象です。相続登記が未了のものは、2027年（令和9年）3月31日までに申請する必要があります
期限内に戸籍の収集や遺産分割が間に合わない場合は、相続人申告登記（自分が登記名義人の相続人であることを登記官に申し出る制度）で申請義務を履行することもできます

固定資産税の納付書が届いたことをきっかけに、相続登記の準備を始める方は少なくありません。

売却する場合、固定資産税の精算はどうなる？

相続した不動産を売却するときは、次の点に注意が必要です。

その年度の固定資産税は、1月1日時点の所有者（＝売主側）に課税される
不動産売買では、引き渡し日を基準に日割りで買主と精算する慣習がある（法律上の義務ではなく、売買契約で取り決める）
日割りの起算日は1月1日とする場合と4月1日とする場合があり、地域や取引によって異なる

精算金の扱いは売買契約書に記載されますので、契約前に必ず確認してください。

相続放棄をした場合、固定資産税は？

相続放棄をすると、初めから相続人でなかったものとして扱われるため、原則として固定資産税を負担する立場ではなくなります。ただし、次の点には注意が必要です。

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要がある
放棄前に不動産を処分したり、遺産を使ったりすると、相続を承認したものとみなされ、放棄が認められなくなる場合がある
2023年（令和5年）4月施行の改正民法により、放棄した人が放棄の時に相続財産を「現に占有」している場合は、相続人または相続財産清算人に引き渡すまで、自己の財産と同じ注意をもって保存する義務を負う（民法940条）。占有していなければ、この義務は生じない

放棄を検討している場合は、固定資産税の納付書に手を付ける前に、専門家へ相談することをおすすめします。

空き家にしたままだと税負担が増えることも

住宅が建っている土地は、住宅用地の特例により固定資産税が軽減されています（課税標準が、200㎡以下の部分は1/6、200㎡超の部分は1/3）。ところが、相続した実家を放置して空き家の状態が続き、特定空家等や、放置すれば特定空家等になるおそれのある管理不全空家等として市区町村から勧告を受けると、この特例が外れます。2023年（令和5年）12月13日施行の改正空家法で、管理不全空家等も対象に加わりました。特例が外れると、土地の固定資産税が最大で6倍程度に上がる可能性があります（都市計画税なども含めた増え方は自治体により異なります）。

「相続したけれど使い道がない」という場合でも、放置せずに、売却・賃貸・解体・管理などの方針を早めに考えることが大切です。

相続税の申告との関係

国税庁は、被相続人が亡くなった年分の固定資産税（未納のもの）について、相続開始の日に納税通知書がまだ届いていなくても、納税義務は成立しているため、相続税の計算上「債務控除」の対象になると示しています。たとえば3月に亡くなった場合、その年度分の固定資産税は、通知書が死亡後に届いても債務控除の対象です。

一方、翌年度以降の固定資産税は、相続人自身が所有者として負担するものなので、債務控除の対象にはなりません。また、相続人の責めに帰すべき事由で生じた延滞金・加算金などは対象外です。

相続税の申告が必要になりそうな場合は、個別のケース（1月1日ちょうどに亡くなった場合など）も含めて、税理士に確認しておくと確実です。