「家を買う、相続する。その登記で国籍を聞かれるようになるの？」というご質問が増えています。
不動産の名義人になる方は、2026年10月5日から、登記の申請と一緒に国籍を申し出ることになりました。外国籍の方だけでなく、日本国籍の方も対象です。この記事では、一般の方向けに、対象になる場面や必要書類をやさしく整理します。
この記事のポイント
- 2026年10月5日から始まります
- 日本人も外国人も、新たに所有者（名義人）になる方が対象です
- 申し出た国籍は、登記簿（登記事項証明書）には載りません
- 申出を忘れても、それだけで登記が却下されることはありません
- すでに不動産をお持ちの方に、ただちに義務が生じるわけではありません
1. 何が変わるの？
これまで、不動産登記で所有者の国籍を申し出る必要はありませんでした。10月5日からは、登記の申請時に「国籍等」を申し出る決まりになります。
国籍は「検索用情報」という仕組みの一つとして、登記所の内部で管理されます。検索用情報とは、住所や氏名が変わったときに登記官が確認するための情報で、2025年から始まっています。今回、そこに国籍が加わります。
国が申出を求める理由は、主に2つです。
- 外国人による不動産の所有状況を把握するため
- 相続のときに適用される法律が国籍で決まるため、あらかじめ国籍を把握して相続登記を円滑にするため
2. どんなときに申し出るの？
対象になるのは、次のような登記で新たに所有者（名義人）になり、ご自身で登記を申請する方です。
- 不動産を購入して名義を移すとき（売買）
- 親などから不動産をもらうとき（贈与）
- 相続で不動産の名義を変えるとき（相続登記）
- 離婚に伴う財産分与で名義を変えるとき
- 新築した建物を初めて登記するとき
売主さんなど、名義人でなくなる方は対象外です。また、住所変更や氏名変更の登記のときに、あわせて申し出ることもできません。
すでに不動産を持っている方は？
今回の改正だけを理由に、いま所有している不動産について申出をする義務はありません。次に不動産を取得する場面や、共有不動産で他の共有者の持分を取得する場面で、改めて申出が必要になります。
3. どんな書類が必要？
国籍を証明する書類を提出します。多くの場合、登記に必要な住民票などで兼ねられます。
| 国籍 | 主な書類 |
|---|---|
| 日本国籍 | 本籍地の記載がある住民票の写し、戸籍の附票、戸籍謄本、パスポートの写し など |
| 外国籍 | 国籍・地域の記載がある住民票の写し、パスポートの写し、在留カード（表面）の写し、特別永住者証明書（表面）の写し など |
書類を準備するときの注意点
- パスポートや在留カードの写しには、ご本人が「原本に相違ない」と記載します
- 有効期限が切れたパスポートは使えません
- 外国語の書類には日本語の訳文が必要です
- 二重国籍の方は、すべての国籍を申し出て、それぞれ証明が必要です
- 海外にお住まいの方は、書類の取得に時間がかかるため、早めの準備をおすすめします
4. プライバシーは大丈夫？
申し出た国籍は、登記所の内部で管理されます。誰でも取得できる登記事項証明書には記載されません。 申請書を第三者が閲覧しようとしても、国籍などの項目は原則として見えない扱いになります。
5. 申出を忘れたらどうなる？
まず登記所から、補正（訂正・追加）を求められます。補正に応じなかった場合でも、それだけを理由に登記申請が却下されることはありません。
ただし、補正に応じないと、書類から分かる国籍が記録されるか、分からなければ「日本以外」「国籍不明」と記録されます。あとで正しい内容に直すには、別途「単独申出」が必要です。最初から正確に申し出ておくのが確実です。
6. 国籍が変わった・後から申し出たいときは
すでに名義人の方も、将来の相続に備えて、国籍を含む検索用情報を任意で申し出ることができます。帰化などで国籍が変わったときも、変更後の国籍を証明する書類を添えて申し出れば、記録が更新されます。
この単独申出そのものに費用はかかりません。書類の取得費用や郵送費、専門家に依頼する場合の報酬は別にかかります。
7. 今年から不動産登記のルールが立て続けに変わっています
- 2024年4月：相続登記の義務化
- 2026年4月：住所・氏名変更登記の義務化（正当な理由なく怠ると5万円以下の過料）
- 2026年4月：登記官が職権で住所等の変更登記をする「スマート変更登記」の開始
- 2026年10月5日：国籍等の申出
売買や相続の予定がある方は、早めに準備をしておくと安心です。
よくあるご質問
Q. 日本人でも申出が必要ですか？
A. はい。日本国籍の方も、新たに名義人になる登記では申し出ます。ただし、住民票コードの提供などで日本国籍が確認できる場合は、別の証明書類が不要になることがあります。
Q. 相続登記では、相続人全員の国籍が必要ですか？
A. 対象になるのは、その登記で新たに名義人となり、申請人になる方の国籍です。亡くなった方の国籍を申し出る制度ではありません。ただし、外国籍の方の相続では、別途、適用される法律の確認が必要になることがあります。
Q. 国籍を伝えたくない場合は？
A. 申出をしなくても登記が却下されることはありませんが、補正を求められ、最終的には「日本以外」「国籍不明」などと記録される場合があります。
Q. 法人が不動産を取得する場合は？
A. 今回の登記規則の改正は、個人（自然人）が対象です。法人については、土地取引の届出などの別の制度で、国籍に関する事項が追加されています。
まとめ
- 10月5日以降に不動産を取得する予定があるか確認する
- 国籍を証明する書類（住民票、パスポートなど）を準備する
- 海外在住の方が関わる場合は、書類の取得期間を見込む
- 不安なときは、申請前に司法書士へ相談する
「自分の場合はどうなる？」という段階でも、お気軽にご相談ください。当事務所は、長崎県佐世保市で不動産登記・相続登記のご相談をお受けしています。
運用の細部は、今後変更される可能性があります。
本記事は2026年9月時点の情報です。
参考
- 法務省「検索用情報の申出について」
- 法務省民事局長通達（令和8年9月4日付・法務省民二第872号）
