不動産の名義を変更する際には、原則として登録免許税がかかります。ただし、一定の要件を満たす場合には、この登録免許税が「非課税」または「免税」となることがあります。今回は、実務でご相談の多い相続登記を中心に、登録免許税がかからないケースを整理してご紹介します。
登録免許税とは
登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権設定登記など、登記を受ける際に国に納める税金です。相続登記であれば「固定資産税評価額×0.4%」、売買による所有権移転登記であれば「固定資産税評価額×2.0%(軽減税率適用時は別途)」というように、登記の種類ごとに税率が定められています。
この登録免許税には、政策的な観点から課税されない、あるいは時限的に免除される仕組みがいくつか用意されています。
相続登記における2つの免税措置
相続登記については、所有者不明土地の発生を防ぐ目的から、租税特別措置法第84条の2の2に基づく免税措置が設けられています。適用期限は令和9年(2027年)3月31日までです。
① 数次相続で中間の相続人名義にする登記
土地の所有者が亡くなり、相続人がその土地の相続登記を受ける前に、その相続人自身も亡くなってしまうケース(いわゆる数次相続)があります。この場合、亡くなった相続人を一旦登記名義人とするための登記については、登録免許税が課されません。
たとえば「祖父→父→自分」と相続が続いた場合に、亡くなった父を登記名義人とする中間の登記部分がこれにあたります。
② 不動産価額100万円以下の土地の相続登記
相続によって取得した土地のうち、固定資産税評価額が100万円以下のものについては、相続による所有権移転登記(または表題部所有者の相続人による所有権保存登記)の登録免許税が非課税となります。
もともとは一部地域に限定された特例でしたが、令和7年度の税制改正により全国の土地が対象に拡充されました。共有持分で相続する場合は、持分の価額で100万円以下かどうかを判定します。なお、この特例は土地が対象であり、建物には適用されません。
適用を受けるための注意点
これらの免税措置は、要件を満たしていれば自動的に適用されるわけではありません。登記申請書に、免税の根拠となる条文(「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」など)を明記する必要があり、記載がない場合は免税を受けられませんので注意が必要です。
その他、登録免許税がかからないケース
表示に関する登記(表題登記)
建物の表題登記や土地の地目変更登記など、「表示に関する登記」は原則として登録免許税がかかりません。ただし、分筆登記・合筆登記など一部の表示変更登記は課税対象となる点に注意が必要です。
国・地方公共団体などが登記権利者になる場合
登録免許税法第4条・別表第二により、国や地方公共団体、一定の独立行政法人などが自己のために受ける登記については、登録免許税が課されません。個人の取引で直接関わる場面は少ないものの、公共事業に伴う登記などで登場する非課税規定です。
まとめ
登録免許税は原則として課税されるものですが、相続登記については所有者不明土地対策として手厚い免税措置が用意されています。とくに「100万円以下の土地」の特例は令和7年度改正で対象が全国に広がったため、これまで対象外だった方でも免税を受けられる可能性があります。
ご自身の相続財産が免税措置の対象になるかどうかは、評価額の確認や申請書の記載方法など専門的な判断が必要です。相続登記でお悩みの際は、お気軽に当事務所までご相談ください。
