不動産を購入したとき・相続したとき・担保に入れたとき、必ずかかるのが登録免許税です。
実はこの登録免許税、一定の要件を満たせば税率が大幅に下がる軽減措置があります。知っているかどうかで数万円〜数十万円の差が出ることも珍しくありません。
この記事では、令和8年度税制改正の最新情報も含め、不動産登記にかかる登録免許税の軽減措置を種類別・期限別にわかりやすく整理します。
📌 令和8年度税制改正（2026年）の重要ポイント
土地の売買にかかる登録免許税の軽減措置が令和11年（2029年）3月31日まで3年延長されました（租税特別措置法第72条第1項）。住宅用家屋・抵当権の軽減措置は令和9年（2027年）3月31日まで継続中です。
登録免許税とは——いくらかかるのか
登録免許税とは、不動産の登記申請をする際に国に納める税金です。「固定資産税評価額×税率」で計算します。
| 登記の種類 | 本則税率 | 課税標準 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記（新築） | 0.4% | 固定資産税評価額 |
| 所有権移転登記（売買・建物） | 2.0% | 固定資産税評価額 |
| 所有権移転登記（売買・土地） | 2.0% | 固定資産税評価額 |
| 所有権移転登記（相続・遺贈） | 0.4% | 固定資産税評価額 |
| 抵当権設定登記 | 0.4% | 債権金額 |
たとえば評価額2,000万円の土地を売買で取得した場合、本則では40万円の登録免許税がかかります。軽減措置を使えばこれが大きく下がります。
軽減措置の種類と税率——一覧表
| 軽減措置の種類 | 本則 | 軽減後 | 適用期限 | 根拠法令 |
|---|---|---|---|---|
| ① 土地の売買・所有権移転 | 2.0% | 1.5% | R11.3.31 | 措法72条1項 |
| ② 住宅用家屋・所有権保存（新築） | 0.4% | 0.15% | R9.3.31 | 措法72条の2 |
| ③ 住宅用家屋・所有権移転（中古） | 2.0% | 0.3% | R9.3.31 | 措法73条 |
| ④ 抵当権設定登記（住宅ローン） | 0.4% | 0.1% | R9.3.31 | 措法75条 |
| ⑤ 特定認定長期優良住宅・保存 | 0.4% | 0.1% | R9.3.31 | 措法74条 |
| ⑥ 特定認定長期優良住宅・移転（戸建） | 2.0% | 0.2% | R9.3.31 | 措法74条 |
| ⑦ 特定認定長期優良住宅・移転（マンション等） | 2.0% | 0.1% | R9.3.31 | 措法74条 |
| ⑧ 認定低炭素住宅・保存・移転 | 0.4%/2.0% | 0.1% | R9.3.31 | 措法74条の2 |
| ⑨ 買取再販（特定増改築）住宅・移転 | 2.0% | 0.1% | R9.3.31 | 措法73条の2 |
| ⑩ 相続登記・100万円以下の土地 | 0.4% | 免税（0円） | R9.3.31 | 措法84条の2の3 |
🔑 期限が「建物と土地で違う」ことに注意
土地の売買にかかる軽減（①）は令和11年3月31日まで、住宅用家屋の各種軽減（②〜⑨）は令和9年3月31日までと期限が異なります。土地と建物を同時に取得する場合でも、それぞれ別の期限が適用されます。
各軽減措置の適用条件を詳しく解説
① 土地の売買による所有権移転登記の軽減（措法72条1項）
2.0% → 1.5% 適用期限：令和11年（2029年）3月31日
- 取得原因が「売買」または「競落」であること（贈与・相続は対象外）
- 個人・法人いずれも適用可能（住宅用かどうかは問わない）
- 住宅用家屋証明書は不要
令和8年度税制改正で令和8年4月1日から令和11年3月31日まで3年間延長されました。以前の期限（令和8年3月31日）から大幅に延長されています。
②③ 住宅用家屋の所有権保存・移転登記の軽減（措法72条の2・73条）
適用期限：令和9年（2027年）3月31日
共通要件（②③とも必要）
- 個人が取得すること（法人は対象外）
- 自己の居住の用に供する住宅であること
- 登記簿上の床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得後1年以内に登記を受けること
- 併用住宅の場合は居住部分が床面積の90%以上であること
- 登記申請書に住宅用家屋証明書を添付すること
③（中古住宅の移転登記）の追加要件
- 取得原因が「売買」または「競落」であること
- 昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された家屋であること（新耐震基準適合とみなされる）
- または、一定の耐震基準に適合していることの証明があること
④ 住宅取得資金の抵当権設定登記の軽減（措法75条）
0.4% → 0.1% 適用期限：令和9年（2027年）3月31日
- 住宅の新築または取得のための資金の貸付け等（住宅ローン）であること
- ②③の住宅用家屋と同じ要件（床面積50㎡以上・居住用・1年以内・住宅用家屋証明書）を満たすこと
⑤⑥⑦ 特定認定長期優良住宅の軽減（措法74条）
適用期限：令和9年（2027年）3月31日
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく認定を受けた住宅。②③よりさらに軽減率が高いのが特徴。
- 新築または建築後未使用のものであること（中古の長期優良住宅には適用なし）
- 床面積50㎡以上であること
- 自己の居住の用に供すること
- 取得後1年以内に登記すること
⑧ 認定低炭素住宅の軽減（措法74条の2）
保存・移転ともに → 0.1% 適用期限：令和9年（2027年）3月31日
「都市の低炭素化の促進に関する法律」に基づく低炭素建築物の認定を受けた住宅。要件は長期優良住宅と同様。
⑨ 買取再販（特定増改築等）住宅の軽減（措法73条の2）
2.0% → 0.1% 適用期限：令和9年（2027年）3月31日
宅地建物取引業者が中古住宅を買い取り、耐震・バリアフリー・省エネなど一定の増改築工事を行った後に販売する住宅が対象。いわゆる「リノベーション済み中古住宅」に適用される。
※工事費用が譲渡対価の20%相当額（上限300万円）以上であること等の要件あり
⑩ 相続登記・100万円以下の土地の免税（措法84条の2の3）
0.4% → 免税（0円） 適用期限：令和9年（2027年）3月31日
- 個人が相続（相続人への遺贈を含む）により土地を取得したこと
- その土地の固定資産税評価額が100万円以下であること
- 一筆ごとに評価額を確認する（複数筆まとめて100万円では不可）
申請書の「登録免許税」欄に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載する必要があります。記載がないと免税になりません。
「住宅用家屋証明書」とは——軽減を受けるための鍵となる書類
②〜④の軽減措置を受けるには、登記申請書に「住宅用家屋証明書」を添付することが必要です（⑤〜⑨も同様）。
住宅用家屋証明書の概要
- 発行する役所：住宅が所在する市区町村（役場の資産税課など）
- 手数料：1,300円程度（市区町村により異なる）
- 申請するタイミング：登記申請前（新築後・取得後1年以内）
- 有効期限：発行日から3ヶ月以内が目安（法務局により異なる）
⚠️ 取得を忘れると軽減を受けられません
住宅用家屋証明書は登記申請と同時に提出する必要があります。登記完了後に後付けで提出することはできないため、事前に市区町村で取得しておく必要があります。司法書士に依頼する場合は、必要書類の案内を受けながら準備を進めましょう。
実際いくら違うのか——計算例
| ケース | 本則 | 軽減後 | 節税額 |
|---|---|---|---|
| 土地（評価額2,000万円）を売買取得 2.0%→1.5% | 40万円 | 30万円 | ▲10万円 |
| 新築建物（評価額1,000万円）の保存登記 0.4%→0.15% | 4万円 | 1.5万円 | ▲2.5万円 |
| 中古建物（評価額800万円）の移転登記 2.0%→0.3% | 16万円 | 2.4万円 | ▲13.6万円 |
| 住宅ローン3,000万円の抵当権設定 0.4%→0.1% | 12万円 | 3万円 | ▲9万円 |
| 上記すべて合算（一般的な新築購入のケース） | 72万円 | 36.9万円 | ▲35.1万円 |
新築住宅を土地ごと購入する一般的なケースでは、合計で35万円以上の節税になることがわかります。軽減措置の活用は、マイホーム購入時の諸費用削減に大きく貢献します。
まとめ——期限と適用条件を押さえておこう
- 土地の売買にかかる軽減（1.5%）は令和8年度改正で令和11年3月31日まで延長
- 住宅用家屋の各種軽減は令和9年3月31日まで（土地と建物で期限が違う点に注意）
- 住宅の軽減措置は住宅用家屋証明書の添付が必須——取得を忘れると適用できない
- 長期優良住宅・認定低炭素住宅・買取再販住宅はさらに低い税率が適用される
- 相続で取得した100万円以下の土地は免税——申請書への記載が必要
- 中古住宅は「昭和57年1月1日以降の建築」か「耐震基準適合証明」がある場合に軽減適用
軽減措置の適用には要件の確認・証明書の取得・申請書への正確な記載が必要です。手続きでお困りの際は、お気軽に司法書士へご相談ください。
