相続した実家が空き家のまま残っている――そんなご相談を受けたとき、税制上の「空き家の3,000万円特別控除」をご案内することがあります。実はこの特例、譲渡所得の話でありながら、不動産登記の手続きと切り離せない関係にあります。今回は司法書士の視点から、この特例と登記の関わりを整理します。
空き家の3,000万円特別控除とは
正式には「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。相続した空き家を一定の要件のもとで売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡が対象とされています。
主な適用要件
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(区分所有建物であるマンション等は対象外)
- 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に供されていないこと(空き家のままであること)
- 売却時に耐震基準に適合させる、または家屋を取り壊して土地のみを売却すること
- 譲渡対価が1億円以下であること
- 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
なお令和6年1月1日以後の譲渡からは、取得した相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除上限が3,000万円から2,000万円に引き下げられています。
登記との関係
① 売却するには相続登記が前提になる
不動産を売却する際、売主は登記上の所有者でなければなりません。被相続人名義のままの空き家は、そのままでは売却できず、まず相続人への所有権移転登記(相続登記)を済ませる必要があります。特例の適用を急ぐあまり、相続登記を後回しにしてしまうと、そもそも売買契約の決済に進めないため注意が必要です。
② 相続登記義務化との関係
2024年4月から相続登記が義務化され、原則として相続開始を知った日から3年以内の登記が求められています。空き家特例の適用期限(相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで)と、相続登記の義務化の期限はほぼ重なる期間設計になっているため、「登記を済ませる」タイミングと「売却して特例を使う」タイミングをあわせて考えることが実務上のポイントになります。
③ 確定申告に必要な「登記事項証明書」
この特例を確定申告で使う際には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」に加えて、家屋・敷地の登記事項証明書の提出が求められます。相続登記が完了していないと、相続人名義での登記事項証明書を取得できず、確認書の申請や確定申告の添付書類がそろわない、という事態になりかねません。
④ 家屋を取り壊す場合は滅失登記も必要
耐震改修ではなく家屋を取り壊して土地として売却するケースでは、建物の滅失登記(表題部の登記)も必要です。この手続きは土地家屋調査士の業務になりますが、相続登記(権利部)とあわせて漏れなく進める必要がある点は、あわせて案内しておきたいポイントです。
まとめ
空き家の3,000万円特別控除は税務上の特例ですが、その適用のスタートラインには「相続登記が済んでいること」が事実上の前提として存在します。相続登記の義務化も始まっている今、空き家の売却を検討されている方には、税理士だけでなく司法書士への早めのご相談をおすすめします。
本記事は2026年7月時点の制度に基づいて作成しています。最新の要件は国税庁webサイトや税理士にもご確認ください。
