住宅ローンを組むと、なぜ「抵当権設定登記」が必要になるのか

2026年8月30日

マイホームの購入で住宅ローンを利用する際、契約書類の中に「抵当権設定契約証書」という書類を目にした方も多いのではないでしょうか。住宅ローンと不動産登記は切っても切れない関係にあり、決済日には金融機関の担当者と司法書士が同席して手続きを進めるのが一般的です。

今回は、住宅ローンを組むとなぜ抵当権設定登記が必要になるのか、その仕組みと決済当日の流れ、注意点をわかりやすく解説します。

抵当権とは何か

抵当権とは、お金を貸した人（債権者・金融機関）が、借主が返済できなくなった場合に備えて、対象の不動産を担保に取っておく権利のことです。借主が返済を続けている限り、抵当権が設定されていても不動産を自由に使用・居住できますが、万が一返済が滞ると、金融機関は担保にとった不動産を競売にかけて貸したお金を回収することができます。

住宅ローンは数千万円単位の高額な融資になることが多いため、金融機関は貸し倒れのリスクに備えて、購入する不動産そのものに抵当権を設定するのが一般的な仕組みです。

なぜ「登記」が必要なのか

抵当権は、当事者間の契約だけでも成立させることができます。しかし、契約をしただけでは、その抵当権があることを他の第三者に主張（対抗）することができません。これを「対抗要件」の問題といいます。

たとえば、抵当権の登記をしないまま放置していると、後から別の債権者がその不動産に抵当権の登記をしてしまった場合、先に契約していたはずの金融機関が優先順位で不利になってしまう可能性があります。そこで、抵当権の存在と順位を公示するために、法務局の登記簿（不動産の乙区）に抵当権設定登記を行い、第三者に対しても権利を主張できるようにしておくのです。

住宅ローン利用時の登記の流れ

売買契約の締結、住宅ローンの本審査申込み
金融機関による本審査の承認、金銭消費貸借契約（金消契約）の締結
決済日（融資実行日）当日、司法書士が本人確認・書類確認を行う
買主名義への所有権移転登記と、金融機関のための抵当権設定登記を同時に申請する
融資金が実行され、売主への代金支払い・登記費用等の精算が行われる
後日、登記が完了し、登記識別情報通知書・登記完了証が交付される

ポイントは、所有権移転登記と抵当権設定登記は同じ日に、セットで申請するということです。買主に所有権が移った瞬間に抵当権も設定されている状態にしなければ、金融機関としては担保のない状態で多額の融資を実行することになってしまうため、この2つの登記は決済日に同時に進めるのが実務上の原則です。

決済当日、司法書士が果たす役割

住宅ローンを利用する不動産売買の決済には、通常、売主・買主・不動産会社の担当者・金融機関の担当者、そして司法書士が同席します。司法書士は主に次のような役割を担います。

売主・買主それぞれの本人確認（運転免許証・マイナンバーカード等）
登記識別情報（権利証）や印鑑証明書など必要書類の確認
登記申請に必要な書類への署名・押印の立ち会い
すべての書類が整ったことを金融機関に報告し、融資実行のゴーサインを出す
決済完了後、法務局へ所有権移転登記・抵当権設定登記を申請する

司法書士が「すべての権利証・書類に問題がなく、確実に登記できる状態である」ことを確認して初めて、金融機関は数千万円規模の融資を実行します。この意味で、決済の場における司法書士の役割は、単なる立会人ではなく、取引の安全性を担保する重要な位置づけにあるといえます。

抵当権設定登記にかかる費用

抵当権設定登記には、登録免許税と司法書士報酬がかかります。登録免許税は原則として債権額（借入額）の0.4%ですが、住宅用家屋証明書の交付を受けられる場合には0.1%に軽減される特例があります。この軽減措置の適用には、床面積が50㎡以上であることや、新築・取得後1年以内の登記であることなど一定の要件があるため、事前に司法書士や金融機関に確認しておくとよいでしょう。

なお、この軽減措置には適用期限（現行制度では2027年（令和9年）3月31日までの登記申請分が対象）があり、税制改正のたびに延長されるかたちで運用されています。また、住宅ローンの借り換えにともなう抵当権の再設定登記は、この軽減措置の対象外となり、原則どおり0.4%の税率がかかる点にも注意が必要です。軽減措置は登記申請時に住宅用家屋証明書を添付していることが条件で、後から遡って適用を受けることはできません。

完済後は「抵当権抹消登記」を忘れずに

住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動的に消えるわけではありません。完済後に金融機関から送られてくる抹消書類を使って、別途「抵当権抹消登記」を申請する必要があります。この手続きを放置している方は意外に多く、将来その不動産を売却したり相続したりする際に慌てて対応することになりがちです。完済のタイミングで、忘れずに抹消登記まで済ませておくことをおすすめします。