登記簿の住所が「123番地」なのに実際は「1丁目2番3号」——地番と住居表示の違いをやさしく解説

2026年6月27日

不動産の登記簿を見ると、住所が「〇〇町123番地」となっているのに、実際の住所（郵便物の宛先）は「〇〇町1丁目2番3号」と書かれている——そんな経験はありませんか？

これは「地番」と「住居表示」の違いによるものです。同じ場所を指しているのに、番号が全然違う。不動産の手続きで混乱しやすいポイントの一つです。

この記事では、地番と住居表示の違いをわかりやすく整理したうえで、登記簿の住所に関する「変更登記」と「更正登記」のどちらが必要かの判断基準まで解説します。

「地番」とは何か

地番とは、法務局が土地一筆（いっぴつ）ごとに付けた番号です。

明治時代、政府が税金を徴収するために土地の所有者を明確にする必要がありました。このとき土地の測量と登録が義務化され、地番制度が整備されました。

地番は登記簿に記録され、不動産取引・登記・固定資産税の通知書などで使われます。

地番の表記例

「長崎市〇〇町 123番地」「長崎市〇〇町 45番地の6」
※「番地」または「番地の〇」という表記になります

土地が分筆（一筆の土地を複数に分ける）や合筆（複数の土地を一つにまとめる）されるたびに枝番がついたり、飛び番・欠番が生じたりするため、地番だけでは場所がわかりにくくなっていきます。

地番だけでは場所の特定が難しくなったため、昭和37年（1962年）に「住居表示に関する法律」が施行され、市街地を中心に新しい住所の表示方法が導入されました。これが「住居表示」です。

住居表示は市町村が建物ごとに付ける番号で、郵便配達・緊急車両の到着・日常生活の住所として使われます。

住居表示の表記例

「長崎市〇〇町1丁目 2番3号」
※「〇番〇号」という表記になります（「番地」ではなく「番」と「号」）

住居表示はすべての地域で実施されているわけではありません。都市部を中心に実施されており、農村部や市街化調整区域では実施されていない地域も多くあります。

住居表示が実施されているかどうかの見分け方

※未実施地域では地番がそのまま住所として使われるため、地番と住所が一致します

⚠️ 重要なポイント

住居表示が実施されても、地番は消えません。地番は登記上の番号として引き続き存在し続けます。住所として使われなくなるだけです。そのため、住居表示実施後も、登記簿には地番が記載されたままです。

住居表示実施後に不動産を取得した場合は問題ありませんが、住居表示が実施される前から不動産を持っていた方の登記簿には、旧住所（地番ベースの住所）が残っている場合があります。

この場合、売却・相続・融資の際に「登記簿の住所と住民票の住所が違う」という状態になり、所有者の同一性を証明するための書類が必要になります。

必要になる書類の例

法務局で登記事項証明書を取得するには地番が必要です。住居表示（〇番〇号）で検索しても出てきません。

地番を調べる方法はいくつかあります。

登記簿の住所を直す手続きには「変更登記」と「更正登記」があります。この2つは似ていますが、使う場面が全く異なります。

住所変更登記（変更）

「登記後に住所が変わった」ときに使う。
登記した時点では正しかったが、その後引っ越し・住居表示の実施などで住所が変わった場合。

例：登記当時は「〇〇番地」が正しい住所だったが、その後住居表示が実施されて「〇番〇号」に変わった

更正登記（更正）

「登記した時点から間違っていた」ときに使う。
登記申請の時点で誤った情報が記録されてしまった場合。

例：所有者の氏名に誤字があった、住所の番地を1ケタ間違えて登記してしまった

住居表示の実施による住所の変化は「登記した時点では正しかったが後から変わった」ケースですので、住所変更登記（変更）を使います。更正登記ではありません。

💡 令和8年4月1日から住所変更登記が義務化されました（施行済み）

令和8年（2026年）4月1日施行の改正不動産登記法により、所有者の住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記をすることが義務化されました（不動産登記法第76条の5）。住居表示の実施に伴う住所変更も対象です。

過去の未登記分も対象——施行日（2026年4月1日）より前の住所変更でも未登記であれば義務の対象。2028年3月31日までに登記する必要があります
罰則——正当な理由なく申請しない場合、法務局からの催告を経たうえで5万円以下の過料の対象となります（催告に応じれば過料は免除）
スマート変更登記（職権登記）——事前に「検索用情報（生年月日・氏名等）」を法務局に申し出ておけば、転居後に法務局が職権で変更登記を行ってくれる新制度。無料で利用できます