相続登記や不動産売却の事前調査を行っていると、登記簿の甲区に「買戻特約」の登記が残っていることがあります。
買戻権は既に消滅しているにもかかわらず、登記だけが残っているケースは少なくありません。
従来は買戻権者との共同申請が必要でしたが、令和5年4月1日施行の不動産登記法改正により、一定の場合には所有者が単独で抹消登記を申請できるようになりました。
今回は、買戻特約の概要と改正後の実務について解説します。
買戻特約とは
買戻しとは、売主が売買代金および契約費用を返還することによって、売買契約を解除し、不動産を取り戻すことができる制度です。
この権利を第三者に対抗するためには、売買契約と同時に買戻特約の登記をする必要があります。
過去には住宅供給公社や土地開発公社、地方公共団体による分譲地などで利用されることが多くありました。
買戻期間は最長10年
民法では、買戻期間は10年を超えることができないとされています。
また、一度定めた期間を延長することも認められていません。
そのため、契約の日から10年が経過した買戻権は法律上当然に消滅します。
しかし、権利が消滅したとしても、抹消登記をしなければ登記簿上には買戻特約が残り続けることになります。
改正前の問題点
改正前は、買戻権が消滅していても、買戻特約登記を抹消するためには原則として共同申請が必要でした。
つまり、
- 所有者（登記権利者）
- 買戻権者（登記義務者）
の双方が手続に関与しなければなりませんでした。
ところが、
- 買戻権者が既に解散している
- 組織変更により所在が分からない
- 必要書類の取得に時間や費用がかかる
といった問題があり、実務上大きな負担となっていました。
令和5年4月1日から単独抹消が可能に
不動産登記法の改正により、不動産登記法第69条の2が新設されました。
これにより、
買戻しの特約がされた契約の日から10年を経過した場合には、登記権利者が単独で買戻特約登記の抹消を申請することができます。
買戻権者の協力が不要となったため、相続登記や売却前の登記整理が大幅に行いやすくなりました。
登記申請の記載例
登記の目的
買戻特約登記抹消
登記原因
不動産登記法第69条の2の規定による抹消
※原因日付の記載は不要です。
添付情報
この単独申請による抹消では、
- 登記原因証明情報
- 買戻権者の登記識別情報
- 買戻権者の委任状
- 買戻権者の印鑑証明書
はいずれも不要です。
登記簿上で契約の日から10年が経過していることを確認できれば手続が可能です。
登録免許税
買戻特約登記の抹消登記に係る登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
例えば、
- 土地1筆のみ・・・1,000円
- 土地1筆・建物1棟・・・2,000円
となります。
実務上の注意点
契約の日を確認する
不動産登記法第69条の2による単独申請は、「買戻しの特約がされた契約の日から10年経過」が要件です。
買戻期間満了の日ではなく、まずは登記簿上の契約日を確認しましょう。
相続登記前後の確認も重要
古い分譲地や公社分譲地では、現在も買戻特約登記が残っているケースがあります。
相続登記や売却手続の前に登記簿を確認し、不要な登記を整理しておくことで、その後の手続を円滑に進めることができます。
まとめ
令和5年4月1日の法改正により、買戻特約登記の抹消手続は大きく簡素化されました。
契約の日から10年が経過していれば、
- 買戻権者の協力不要
- 所有者単独で申請可能
- 添付書類も大幅に簡略化
されます。
相続登記や不動産売却の際に古い買戻特約登記を見つけた場合は、不動産登記法第69条の2による単独抹消が利用できないか確認してみるとよいでしょう。
司法書士メモ
登記原因を「買戻期間満了」と誤解されることがありますが、不動産登記法第69条の2による単独申請を利用する場合は、
「令和○年○月○日不動産登記法第69条の2の規定による抹消」
として申請する点に注意が必要です。
法改正により実務負担が大きく軽減された制度の一つであり、今後も相続登記や不動産売買の現場で活用される場面が増えていくでしょう。
